Hypotheek als ondernemer in je eerste jaren

Drie volledige boekjaren zijn niet altijd nodig. Bij een deel van de onderzochte geldverstrekkers kun je al na twaalf maanden ondernemerschap een aanvraag laten beoordelen. Maar mogen aanvragen en meetellen zijn twee verschillende dingen: in de eerste jaren telt vaak niet je volledige winst mee.

In het kort

• Toegang tot beoordeling is iets anders dan de hoogte van je toetsinkomen, en dat is weer iets anders dan de hypotheek die je krijgt. Dat zijn drie afzonderlijke stappen.
• Met NHG geldt bij de onderzochte aanbieders hetzelfde toetskader, met een ondergrens van twaalf maanden bedrijfsuitoefening. Zonder NHG vragen aanbieders doorgaans één tot drie jaar historie. Er bestaan mogelijkheden met een kortere historie, onder aanvullende voorwaarden.
• Sommige aanbieders rekenen in de eerste jaren met een vast lager percentage van je winst. Bij andere vonden we zo’n percentage niet in de openbare bronnen — dat betekent niet dat je winst dan volledig meetelt.

Aanvragen mag eerder dan je denkt

De regel dat je drie jaar ondernemer moet zijn, komt uit de manier waarop het toetsinkomen normaal wordt berekend: het gemiddelde over drie jaren, met het laatste jaar als plafond. Wie die drie jaren niet heeft, valt niet automatisch af. Er zijn aparte routes.

Het NHG-toetskader voor de Inkomensverklaring Ondernemer verlangt minimaal twaalf maanden beroeps- of bedrijfsuitoefening, gemeten in maanden en niet in kalenderjaren. Die twaalf maanden kunnen ook aantoonbaar vóór je inschrijving bij de Kamer van Koophandel zijn begonnen.

Toegang tot een beoordeling is geen toezegging. Een aanbieder die je na twaalf maanden wil beoordelen, kan alsnog op een laag toetsinkomen uitkomen. En een aanbieder die pas na drie jaar begint, is daarmee niet strenger over het bedrag.

Alles wat hieronder staat, komt uit openbaar toegankelijke bronnen: de NHG-normen, openbare acceptatiegidsen en de eigen informatiepagina’s van de aanbieders. De uitgangspunten van onze berekeningen staan op Hoe wij rekenen.

Wat kan er per ondernemersduur?

Minder dan twaalf maanden

Dit is de smalste route. Het NHG-kader begint pas bij twaalf maanden, dus met NHG is dit in beginsel te vroeg. Twee uitzonderingen kwamen we tegen. Rabobank noemt op zijn ondernemerspagina mogelijkheden na een halfjaar wanneer je hetzelfde werk daarvoor in loondienst deed; die route is daar niet aan NHG gekoppeld. Handelsbanken noemt op zijn productkaart financiering onder één jaar als uitzondering, zonder gepubliceerde rekenwijze.

Voor de meeste starters betekent deze fase: wachten tot er een boekjaar ligt, of de aankoop dragen op ander inkomen.

Twaalf tot vierentwintig maanden

Hier ligt het grootste verschil tussen mét en zonder NHG. Het NHG-kader biedt mogelijkheden vanaf twaalf maanden; de geldverstrekker kan daarnaast aanvullende voorwaarden stellen. Zonder NHG wordt het krapper: Centraal Beheer, Hypotrust Vrij Leven en MUNT vragen voor nieuwe klanten zesendertig maanden, Lloyds Bank vierentwintig.

Een paar aanbieders houden ook zonder NHG een deur open. ASN, Florius en Handelsbanken beschrijven een eigen rekenwijze vanaf één boekjaar. Bij MUNT kan het als je al klant bent, mits er minstens één definitief boekjaar en een ingediende aangifte liggen. En Obvion kan vanaf twaalf maanden inschrijving werken met je eerdere loondienstinkomen om de periode aan te vullen.

Vierentwintig tot zesendertig maanden

Let op: vierentwintig maanden ondernemen is niet hetzelfde als twee volledige, definitief afgesloten boekjaren. Wat je kunt aanleveren aan afgeronde verslagperioden en definitieve cijfers is bepalend, niet de datum op je KvK-uittreksel. Begon je halverwege een jaar, dan loop je daar meestal achter.

Heb je twee bruikbare boekjaren, dan wordt het percentage gunstiger waar een staffel geldt: ASN en Florius gaan van 75 naar 90 procent, Handelsbanken van 75 naar 85 procent. Lloyds Bank beoordeelt vanaf vierentwintig maanden ook zonder NHG.

Obvion werkt anders. Kan een ontbrekend jaar niet met ander toegestaan inkomen worden ingevuld, dan telt dat jaar als nul en wordt er nog steeds door drie gedeeld. Twee jaren van elk € 45.000 met een echt nuljaar geven dan € 30.000 gemiddeld. Heb je wel bruikbaar voormalig loon, dan geldt dit voorbeeld niet. Tussentijdse cijfers kunnen het oudste jaar vervangen.

Van bedrijfsresultaat naar toetsinkomen

De basisregel is bij vrijwel alle onderzochte aanbieders gelijk: het gemiddelde van drie jaren, met het laatste jaar als bovengrens. Bij een IB-ondernemer gaat het om het saldo van de fiscale winstberekening, niet om je omzet en niet om wat je privé opnam.

In de eerste jaren komt daar iets bij. Waar een staffel geldt, wordt een percentage van dat gemiddelde genomen. Daarnaast vraagt een deel van de aanbieders een prognose van je accountant, boekhouder of administratiekantoor. Die prognose werkt maar één kant op: bij Florius kan een lagere prognose het bedrag begrenzen, en ASN schrijft dat een prognose de bestendigheid kan ondersteunen of het inkomen kan verlagen, maar niet verhogen.

Vonden we geen staffel, dan is dat geen bewijs dat je volledige winst meetelt — en ook geen bewijs dat zo’n regel niet bestaat. Bij ING, MUNT, Allianz, a.s.r., Hypotrust en Rabobank stond geen eigen startersstaffel in de openbare bronnen. Het vastgestelde bestendige inkomen kan door de beoordeling van je onderneming alsnog lager uitvallen.

Eerder loondienstinkomen kan meetellen

Eerder loon kan je historie aanvullen. Het NHG-toetskader beschrijft daarvoor verschillende mogelijkheden. Een aantal aanbieders stelt daarbij een eigen voorwaarde over de aansluiting: ASN beschrijft de route voor wie partner wordt in of het bedrijf overneemt van de eerdere werkgever, of start in hetzelfde beroep of dezelfde sector, en Rabobank koppelt de halfjaarsmogelijkheid aan hetzelfde werk. Ook Obvion en NIBC kennen een variant waarin eerder loon de periode aanvult. Welke voorwaarde geldt, verschilt dus per aanbieder en per route.

Tussentijdse cijfers: het moment van aanvragen telt

Naarmate het jaar vordert, worden er recentere cijfers gevraagd. In het NHG-toetskader gelden vanaf augustus minimaal de cijfers tot en met het tweede kwartaal, vanaf november tot en met het derde, en vanaf februari tot en met het vierde, telkens met de omzetbelastingaangiften erbij. De definitieve jaarcijfers over het voorgaande jaar zijn vanaf mei verplicht. Dit zijn de NHG-termijnen; geldverstrekkers kunnen aanvullende of afwijkende voorwaarden stellen, dus vraag ernaar bij de aanbieder die je op het oog hebt.

Een belangrijk misverstand: betere tussentijdse cijfers verhogen je toetsinkomen niet vanzelf. Vervanging van het oudste jaar gaat over werkelijk gerealiseerd resultaat, niet over doorrekenen van een goed halfjaar naar een heel jaar. Dalende cijfers kunnen je inkomen wel omlaag brengen.

Werk je vanuit een bv, controleer dan je aandelenbelang

Vanaf welk belang je als directeur-grootaandeelhouder wordt beoordeeld, verschilt sterk: van enkele procenten tot meer dan een kwart. ASN noemt 25 procent of meer, en Rabobank meer dan 25 procent, waarbij ook zeggenschap en het belang van je fiscale partner meetellen. Andere aanbieders liggen rond 5 procent, en of precies 5 procent er wel of niet onder valt, verschilt per aanbieder. Zit je in de buurt van een grens, vraag dan na welke route voor jou geldt: dat bepaalt of je via de ondernemersroute of via een werkgeversverklaring wordt beoordeeld.

Nog iets dat starters raakt: in het NHG-toetskader tellen overwinst en box 2-inkomen niet mee zolang je korter dan zesendertig maanden ondernemer bent. Voor wie een bestaande onderneming voortzet in een bv geldt een afzonderlijke regeling, waarbij minstens drie jaar dezelfde activiteit wordt verlangd. Voor een DGA die zichzelf een bescheiden salaris uitkeert en de winst in de bv laat staan, valt het toetsinkomen in de eerste jaren dus vaak lager uit dan verwacht.

Waarom de uitkomst per aanbieder verschilt

Hieronder veertien aanbieders. Dit is een vergelijking van wat zij zelf openbaar maken, geen dekking van de hele markt en geen ranglijst. Waar een aanbieder iets niet publiceert, staat dat er ook zo bij.

Aanbieder	Met NHG	Zonder NHG
ABN AMRO	NHG-toetskader	Niet openbaar gepubliceerd
Allianz	NHG-toetskader	Volgt NHG-normen
a.s.r.	NHG-toetskader	12 mnd, plus eigen voorwaarden
ASN	NHG-toetskader	1 volledig boekjaar
Centraal Beheer (Leef)	12 maanden	36 maanden
Florius	Vanaf 12 maanden	Vanaf 12 maanden
Handelsbanken	Niet mogelijk	1 jaar; korter bij uitzondering
Hypotrust (Vrij Leven)	12 maanden	36 maanden
ING	NHG-toetskader	12 mnd KvK-inschrijving
Lloyds Bank	12 maanden	24 maanden
MUNT	12 maanden	36 mnd; bestaande klant 12–36 mnd
NIBC	12 maanden	12 maanden
Obvion	NHG-toetskader	24 mnd; 12 mnd met eerder loon
Rabobank	NHG-normen plus eigen beleid	12 mnd; 6 mnd na hetzelfde werk in loondienst

Waar hierboven “NHG-toetskader” staat, vonden we voor die aanbieder geen afwijkende eigen minimumduur in de openbare bronnen; het kader begint bij twaalf maanden en de aanbieder kan er voorwaarden aan toevoegen. Dan de rekenwijze in de eerste jaren:

Aanbieder	Rekenwijze eerste jaren	Let op
ABN AMRO	Niet openbaar gepubliceerd; de consumentenpagina’s beschrijven wel een startersroute	Vraag de rekenwijze op bij je adviseur
Allianz	Externe verklaring volgens NHG-normen; geen eigen staffel gevonden	Verklaring verplicht, ook zonder NHG
a.s.r.	Externe verklaring; geen eigen staffel gevonden	Aanvullende voorwaarden niet openbaar
ASN	Vanaf 12 mnd 75%, vanaf 24 mnd 90%. Bij NHG geldt het toetskader	Prognose kan alleen verlagen
Centraal Beheer (Leef)	Gemiddelde nettowinst drie kalenderjaren; geen eigen staffel gevonden	Enkele branches uitgesloten
Florius	1–2 jaar 75%, 2–3 jaar 90%; toepassing op de NHG-route niet vastgesteld	Lagere prognose kan begrenzen
Handelsbanken	1–2 jaar 75% van het laatste boekjaar, 2–3 jaar 85% van het gemiddelde	Bepaalt het inkomen zelf; geldig vier maanden
Hypotrust (Vrij Leven)	Externe verklaring; geen eigen staffel gevonden	Elan Plus: geen NHG, 36 maanden
ING	Volgt het NHG-toetskader; geen eigen staffel gevonden	ING of een externe expert rekent
Lloyds Bank	Gemiddelde fiscale winst drie kalenderjaren; geen staffel gevonden voor twee jaren	Externe verklaring leidend
MUNT	100% van het vastgestelde verklaringsinkomen	Klantstatus is een eigen voorwaarde
NIBC	Zonder NHG bij 12 tot 36 maanden: 10% afslag op het verklaringsinkomen. Met NHG geen eigen afslag	Vraag of die afslag al verwerkt is
Obvion	Niet in te vullen ontbrekend jaar telt als nul, deler blijft drie	Tussentijdse cijfers kunnen het oudste jaar vervangen
Rabobank	Drie jaren wegen gelijk; geen startersstaffel gevonden	Halfjaarsroute niet aan NHG gekoppeld

Een lager percentage betekent niet automatisch een lagere hypotheek. De percentages werken op verschillende grondslagen — de een op het gemiddelde over de beschikbare jaren, de ander op het laatste boekjaar — en een aanbieder zonder gevonden staffel kan na de eigen beoordeling lager uitkomen dan een aanbieder die 75 procent noemt.

Een rekenvoorbeeld in twee stappen

We volgen de staffel die Florius op zijn ondernemerspagina beschrijft voor een IB-ondernemer, en zetten die daarna om naar een hypotheek met onze eigen aannames.

Let op de verhouding. Het toetsinkomen is 10 procent lager, de maximale hypotheek ruim 9 procent. Dat komt doordat de aanvullende ruimte voor alleenstaanden en het energielabel vaste bedragen zijn die niet met je inkomen meebewegen. Het kan ook de andere kant op werken: het deel van je inkomen dat aan wonen mag opgaan verschilt per inkomensklasse, dus een lager inkomen kan je in een ongunstiger klasse brengen. Een afslag van 10 procent op je inkomen is dus zelden precies 10 procent op je hypotheek.

Wat je kunt voorbereiden

• Een uittreksel van de Kamer van Koophandel van elke onderneming waarin je een belang hebt, ook als je daar geen inkomen uit haalt.
• Jaarrekeningen en IB-aangiften over de jaren die je hebt, plus de definitieve cijfers van vorig jaar als je na 1 mei aanvraagt.
• Tussentijdse cijfers en omzetbelastingaangiften volgens de termijnen hierboven.
• Een prognose van je accountant, boekhouder of administratiekantoor als je nog geen drie jaren hebt.
• Bij een bv: een recente salarisstrook en het organogram als er meer vennootschappen zijn.

Laat de inkomensverklaring opstellen voordat je gaat bieden. De geldigheid verschilt per aanbieder: vaak zes maanden, bij Handelsbanken vier maanden voor de eigen inkomensbepaling. Controleer ook op welk moment die geldigheid wordt gemeten — bij een deel van de aanbieders is dat de datum van het bindende aanbod. Een verklaring met NHG is bovendien niet zomaar om te zetten naar een aanvraag zonder NHG. Kies die route dus bewust en vroeg.

Wat vaak wordt gedacht, maar niet klopt

• “Ik moet drie jaar wachten.” Bij een deel van de onderzochte aanbieders kan een beoordeling al na twaalf maanden, en met NHG begint het kader op dat punt.
• “Geen staffel betekent dat mijn hele winst meetelt.” Zonder gevonden percentage bepaalt de beoordeling van je onderneming wat er overblijft; dat kan lager uitpakken dan bij een aanbieder die 75 procent noemt.
• “Een goed lopend jaar helpt direct.” Betere tussentijdse cijfers verhogen je toetsinkomen niet vanzelf. Dalende cijfers kunnen het wel verlagen.
• “Als ondernemer betaal ik mezelf gewoon meer uit.” Bij een bv tellen overwinst en box 2-inkomen in de eerste zesendertig maanden binnen het NHG-toetskader niet mee.