Wat doet een aflopend krediet met je maximale hypotheek?

Een aflopend krediet verlaagt je maximale hypotheek, doordat de kredietlast minder ruimte overlaat voor je woonlasten. In het rekenvoorbeeld hieronder kost een maandlast van € 200 bijna € 40.000 aan hypotheekruimte — ook als je al een groot deel van de lening hebt terugbetaald.

In het kort

• Bij een persoonlijke lening kan de werkelijke maandlast aan rente en aflossing worden meegenomen. De voorwaarden van het krediet en van de hypotheekverstrekker bepalen hoe dat gebeurt.
• Ook met NHG kan de werkelijke last worden gebruikt. NHG betekent niet automatisch dat je lening zwaarder meetelt.
• Een gedeeltelijke aflossing geeft niet automatisch meer hypotheekruimte. Daarvoor moet de toetslast dalen of de verplichting verdwijnen.

Hoe een aflopend krediet meetelt

Een persoonlijke lening is een vorm van aflopend krediet. Je betaalt de lening binnen een afgesproken periode terug en je betaalt iedere maand een vast bedrag, bestaande uit rente en aflossing.

Bij je hypotheekaanvraag kijkt de geldverstrekker hoeveel ruimte er na je andere verplichtingen overblijft voor de hypotheek. Het bedrag waarmee je lening in die berekening meetelt, noemen we de toetslast. De openstaande schuld wordt dus niet simpelweg van je maximale hypotheek afgetrokken.

Wordt gerekend met je werkelijke maandlast, dan kan een lening die bijna is afbetaald nog even zwaar meetellen als eerder. Zolang de maandtermijn gelijk blijft en de lening nog loopt wanneer de hypotheek ingaat, blijft die termijn namelijk een verplichting.

Sommige acceptatiegidsen berekenen de werkelijke last door het bij BKR geregistreerde bedrag te delen door de oorspronkelijke looptijd in maanden. Daarbij is één onderscheid belangrijk: bij een aflopend krediet is dat geregistreerde bedrag het totale terug te betalen bedrag, inclusief rente en kosten. Het is dus niet zonder meer het bedrag dat je op je rekening hebt ontvangen — dat volgt uit het Algemeen Reglement CKI.

Staat er bijvoorbeeld een totaal terug te betalen bedrag van € 12.000 tegenover 60 gelijke maandtermijnen, dan is de maandlast € 200. Heb je € 12.000 ontvangen en betaal je daarnaast rente, dan is je maandlast hoger. Controleer daarom altijd je kredietovereenkomst.

De uitgangspunten van onze berekeningen staan op Hoe wij rekenen.

Welke maandlast gebruikt de hypotheekverstrekker?

Er zijn twee toetsmethoden die je bij kredieten kunt tegenkomen: een berekening op de werkelijke last, en een berekening met 2 procent per maand van de oorspronkelijke krediet- of leensom.

Bij een vaste kredietverplichting kan de werkelijke maandlast worden gebruikt. De NHG Voorwaarden & Normen noemen naast de 2 procent-hoofdregel uitdrukkelijk een regeling voor verplichtingen die tijdens de looptijd niet kunnen veranderen; daarbij worden minimaal de werkelijke kosten meegenomen. Een hypotheek met NHG wordt bij een persoonlijke lening dus niet automatisch met 2 procent getoetst.

De hypotheekverstrekker beoordeelt welke methode van toepassing is en welke documenten daarvoor nodig zijn. Eén geldverstrekker beschrijft in zijn openbare acceptatiegids van juni 2026 bijvoorbeeld dat een aflopend krediet op de werkelijke last wordt getoetst. Dat is het beleid van één aanbieder, geen uitspraak over alle banken.

Een doorlopend krediet werkt anders. Daar wordt doorgaans gerekend met 2 procent van de kredietlimiet per maand. Een limiet van € 5.000 geeft dan € 100 toetslast, ook als je minder hebt opgenomen. Bij de rente en de hypotheeklooptijd van ons voorbeeld vertegenwoordigt dat ongeveer € 19.600 aan hypotheekruimte. Een persoonlijke lening met een geaccepteerde maandlast van € 200 kost in datzelfde voorbeeld ongeveer € 39.200. De kredietlimiet en de maandtermijn zijn hier bepalend; uit alleen het geleende bedrag kun je de invloed niet afleiden.

Wat kost een aflopend krediet aan hypotheekruimte?

We rekenen met een fictieve alleenstaande onder de AOW-leeftijd, een toetsinkomen van € 48.000 per jaar en een woning met energielabel C. De hypotheek wordt annuïtair getoetst over 30 jaar, met 10 jaar rentevast en een aangenomen rente van 4,55 procent. We gaan uit van volledige hypotheekrenteaftrek, geen overige verplichtingen, en toepassing van de aanvullende ruimte voor alleenstaanden en voor het energielabel.

De basisruimte voor de inkomenstoets is € 984 per maand: € 48.000 × 24,6 procent ÷ 12. Dat percentage komt uit de financieringslasttabellen voor 2026. De persoonlijke lening heeft een contractuele maandlast van € 200 inclusief rente en aflossing, en we veronderstellen dat de hypotheekverstrekker die werkelijke last gebruikt.

Wat als een geldverstrekker in een vergelijkbare berekening € 240 in plaats van € 200 per maand als toetslast hanteert? Bij verder gelijke aannames daalt de uitkomst naar circa € 168.000. Die € 40 extra toetslast scheelt hier ongeveer € 7.800 aan hypotheekruimte. Dat laat zien wat een hogere toetslast doet. Het is geen vergelijking tussen een hypotheek met en zonder NHG, en ook geen bewijs dat beide toetslasten op dezelfde kredietovereenkomst van toepassing zijn.

Wat kun je eraan doen?

Kijk of de toetslast daalt of verdwijnt

Een extra aflossing verlaagt niet altijd je maandbedrag. Bij sommige persoonlijke leningen blijft de termijn gelijk en ben je simpelweg eerder klaar met terugbetalen; een aanbieder legt dat op zijn eigen site zo uit. Je bespaart er rente mee, maar bij een toets op de ongewijzigde maandtermijn ontstaat er doorgaans geen directe extra hypotheekruimte.

Wordt je contractuele maandtermijn wél aantoonbaar lager, laat dan beoordelen of de hypotheekverstrekker die lagere last accepteert. Volledig aflossen en beëindigen kan de kredietlast helemaal laten vervallen. Voor NHG geldt dat lasten buiten beschouwing kunnen blijven als ze bij aanvang van de hypotheek aantoonbaar verdwenen zijn en er geen nieuwe verplichting voor terugkomt.

Weeg daarbij ook je eigen geld mee. Spaargeld waarmee je de lening aflost, kun je daarna niet meer gebruiken voor de woning of de bijkomende kosten. Meer hypotheekruimte is daarom niet hetzelfde als een even grote stijging van je totale aankoopbudget.

Vergelijk NHG en de geldverstrekker op de juiste gegevens

Ga er niet van uit dat NHG je persoonlijke lening automatisch zwaarder laat meetellen. Ook met NHG kan de werkelijke maandlast worden gebruikt. Laat vergelijken welke toetslast en welke hypotheekrente in jouw aanvraag daadwerkelijk gelden. De uitkomst volgt uit die combinatie; een vergelijking op alleen de kredietlast is onvolledig.

Bekijk de rest van je hypotheekberekening

Ook het energielabel, de rente en de rentevaste periode beïnvloeden de berekening. Voor energielabel C is in dit voorbeeld € 5.000 aanvullende ruimte meegenomen. Een andere woning of een ander rentevoorstel vraagt om een nieuwe berekening. En meer lenen moet passen bij de maandlasten die je zelf wilt dragen.

Controleer daarom je volledige situatie, inclusief het kredietcontract en de resterende looptijd.

Wat vaak wordt gedacht, maar niet klopt

• “Mijn lening is bijna afbetaald, dus die telt nauwelijks mee.” Loopt de lening nog bij aanvang van de hypotheek en blijft de toetslast gelijk, dan kan die nog volledig op je maandelijkse toetsruimte drukken.
• “Een persoonlijke lening en een doorlopend krediet tellen hetzelfde mee.” Een vaste persoonlijke lening kan op de werkelijke maandlast worden getoetst; bij een doorlopend krediet is doorgaans de kredietlimiet bepalend.
• “Extra aflossen vlak voor de aanvraag geeft altijd meer hypotheekruimte.” Alleen als de geaccepteerde toetslast daalt of de verplichting tijdig verdwijnt, ontstaat er ruimte in de berekening.