Bekijk het aflossingsschema per jaar

Jaar	Annuïtair bruto	Annuïtair netto	Restschuld annuïtair	Lineair bruto	Lineair netto	Restschuld lineair

De maandlast van een lineaire hypotheek daalt elke maand. In deze tabel staat telkens de eerste maand van dat jaar.

Deze berekening gaat uit van een gelijkblijvende rente gedurende de hele looptijd. De bruto maandlast bestaat uit rente en aflossing, zonder bijkomende kosten. De netto maandlast trekt daar het percentage vanaf dat je zelf hierboven invult; het eigenwoningforfait is daarbij niet meegenomen, en aftrek geldt alleen voor het deel van je lening dat als eigenwoningschuld kwalificeert. Je werkelijke lasten hangen af van je rentevaste periode, je persoonlijke situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Wat is het verschil tussen lineair en annuïtair?

Bij allebei los je de hele hypotheek binnen de looptijd af. Het verschil zit in de manier waarop je dat doet, en dat zie je in de grafiek hierboven terug.

Bij een annuïtaire hypotheek blijft je bruto maandlast de hele looptijd gelijk. In het begin bestaat die vooral uit rente en nauwelijks uit aflossing; naarmate de jaren verstrijken draait die verhouding om. Je schuld daalt daardoor in het begin langzaam.

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af: de hoofdsom gedeeld door het aantal maanden. Omdat je schuld daardoor sneller daalt, betaal je elke maand iets minder rente. Je begint dus hoog en eindigt laag.

Welke is voordeliger?

Over de hele looptijd betaal je bij een lineaire hypotheek minder rente. Dat komt doordat je schuld sneller daalt, en rente wordt berekend over wat er nog openstaat. Zet de schuifbalken op je eigen bedragen en je ziet dat verschil in beide kaarten staan.

Daar staat tegenover dat je de eerste jaren meer per maand kwijt bent. Voor veel kopers is dat het punt waarop de keuze vastloopt: de lagere rentelast is pas iets waard als je de hogere startlast kunt dragen. En die startlast telt ook mee in de beoordeling van je aanvraag.

Het koraalrode punt in de grafiek markeert het moment waarop de lineaire maandlast onder de annuïtaire zakt. Alles vóór dat punt betaal je lineair méér, alles erna minder.

Waarom de netto lijnen de andere kant op lopen

Zet je het belastingvoordeel op een percentage, dan verschijnen er stippellijnen. Die laten iets zien wat veel mensen verrast.

Bij een annuïtaire hypotheek stijgt je netto maandlast door de jaren heen, terwijl je bruto last gelijk blijft. Het rentedeel van je maandlast daalt namelijk, en daarmee daalt ook je aftrek. Je betaalt elke maand hetzelfde aan de bank, maar je houdt er steeds minder van terug.

Bij een lineaire hypotheek daalt je netto last wel, maar minder hard dan je bruto last. Daar werkt hetzelfde mechanisme: je rente daalt, dus je aftrek daalt mee.

Waar deze berekening geen rekening mee houdt

• Het eigenwoningforfait. Dat verhoogt je belastbaar inkomen en verkleint je voordeel. Het zit niet in deze berekening.
• Een rentewijziging. De berekening gaat uit van dezelfde rente gedurende de hele looptijd. In werkelijkheid spreek je een rentevaste periode af; daarna wordt er opnieuw bepaald.
• Welk deel aftrekbaar is. Aftrek geldt alleen voor het deel van je lening dat als eigenwoningschuld kwalificeert, en het maximumtarief verschilt per jaar en per situatie. Daarom vul je het percentage zelf in.
• Bijkomende kosten. Een eventuele premie, erfpachtcanon, servicekosten of lokale lasten zitten er niet in.
• Wat je mág lenen. Deze pagina rekent uit wat een bedrag kost, niet of je het kunt krijgen. Dat berekent de check op deze site.

Wat vaak wordt gedacht, maar niet klopt

• “Bij annuïtair blijft mijn maandlast altijd gelijk.” Je bruto maandlast blijft gelijk zolang de rente gelijk blijft. Je netto last stijgt wél, elk jaar een beetje.
• “Lineair is altijd beter, want je betaalt minder rente.” Dat klopt over de hele looptijd, maar je moet de hogere startlast wel kunnen dragen — en die weegt mee bij je aanvraag.
• “Het verschil is maar een paar tientjes.” Zet de schuifbalk op je eigen bedrag en kijk naar de eerste maand. Bij een hypotheek van drie ton scheelt het al snel honderden euro’s.